La Guía del Extranjero para Comprar en Preventa en Miami

Sí. Un extranjero puede comprar propiedad en Miami, y no necesitas visa, green card ni residencia en Estados Unidos para ser dueño de un inmueble en Florida. Ciudadanos de casi todos los países pueden comprar, mantener y luego vender una vivienda en Miami a su propio nombre o a través de una empresa. Comprar una propiedad es una compra, no un estatus migratorio, así que tu derecho a ser dueño no depende de dónde vives ni de qué pasaporte tienes.

Vale la pena conocer una excepción puntual. Bajo una ley de Florida conocida como SB 264, ciertos extranjeros de una lista corta de países restringidos enfrentan límites para comprar propiedades cerca de instalaciones militares y de cierta infraestructura crítica. La mayoría de los compradores no se ve afectada, pero, como las reglas son específicas y cambian con el tiempo, este es justo el tipo de detalle que conviene confirmar con un abogado licenciado antes de firmar cualquier cosa.

Esta es información general, no asesoría legal, tributaria ni migratoria. Cada situación es diferente, así que confirma los detalles con un profesional licenciado antes de decidir. Harry con gusto te conecta con uno de confianza.

El pago en preventa funciona por etapas, no en un solo pago. En vez de pagar el precio completo al inicio, pagas una serie de depósitos repartidos a lo largo de la construcción, cada uno ligado a un hito, como firmar el contrato, iniciar la obra o alcanzar ciertas etapas del edificio. Esta estructura escalonada es una de las principales razones por las que los compradores eligen la preventa: reparte el costo a lo largo de los años en que se levanta el edificio, en lugar de todo de una vez.

Aquí conviene aclarar el vocabulario, porque cambia según el país. El primer pago inicial se llama enganche (México) o cuota inicial (Colombia), y comprar durante la construcción se llama preventa (México) o sobre planos (Colombia): son lo mismo. Si piensas financiar parte de la compra, el crédito hipotecario normalmente se gestiona solo cerca del final, en el cierre, cuando se entrega el edificio, y no al principio. Es decir, tus depósitos cubren las etapas iniciales, y un préstamo (si usas uno) cubre el saldo restante al momento de la entrega. El calendario exacto y los montos varían según la desarrolladora y el proyecto, así que toma esto como el patrón general y confirma los términos específicos de cada edificio con el equipo licenciado antes de comprometerte.

Esta es información general, no asesoría legal, tributaria ni migratoria. Cada situación es diferente, así que confirma los detalles con un profesional licenciado antes de decidir. Harry con gusto te conecta con uno de confianza.

Como dueño extranjero en Miami, espera una mezcla de impuestos anuales y de una sola vez. El impuesto anual a la propiedad en Miami-Dade suele rondar entre 1 y 2 por ciento del valor de la propiedad por año. Cuando finalmente vendas, aplica una regla federal llamada FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act): el comprador normalmente retiene 15 por ciento del precio de venta, o 10 por ciento cuando el precio está entre 300,000 y 1,000,000 de dólares y el comprador usará la vivienda como residencia principal, y una exención de residencia principal puede aplicar en ventas por debajo de 300,000 dólares. El FIRPTA es una retención que se descuenta de tu impuesto final, y no necesariamente tu impuesto final.

También hay un impuesto a la herencia que conviene tener en cuenta. Para un dueño no residente, el impuesto federal estadounidense a la herencia puede aplicar sobre bienes en Estados Unidos por encima de apenas unos 60,000 dólares, muy por debajo de la exención que reciben los residentes estadounidenses. Por eso, algunos compradores extranjeros mantienen la propiedad a través de una estructura como una LLC (limited liability company) para ayudar a manejar esa exposición. Si eso tiene sentido depende por completo de tu situación personal y de las reglas de tu país, así que es una decisión a tomar con un profesional tributario calificado, y no una regla fija. Y si mueves fondos a Estados Unidos desde México o Colombia para comprar o para pagar impuestos, coordina la transferencia internacional con tu banco, ya que los requisitos de reporte varían por país.

Esta es información general, no asesoría legal, tributaria ni migratoria. Cada situación es diferente, así que confirma los detalles con un profesional licenciado antes de decidir. Harry con gusto te conecta con uno de confianza.

La preventa tiene ventajas reales, y también tiene riesgos reales que vale nombrar con claridad. Dos destacan. El primero es el riesgo de desarrolladora o de depósito: como tus depósitos ayudan a financiar la construcción durante varios años, un proyecto retrasado o con problemas puede poner en juego tu dinero y tus tiempos, así que quién es la desarrolladora y cómo el contrato protege tu depósito importan muchísimo. El segundo es la inflación de metraje en los planos, en la que el espacio anunciado en un folleto atractivo puede medirse de forma más generosa que el espacio que de verdad recibes; conviene revisar cómo se define la superficie, medida en pie cuadrado (equivalente a unos 0.09 metros cuadrados, m2) en Estados Unidos.

Aquí es donde una asesora independiente se gana su lugar. Un principio simple te protege: nunca visites una sala de ventas sin tu propia representación. Las personas en la sala de ventas de una desarrolladora trabajan para la desarrolladora, no para ti. Harry está de tu lado, ayudándote a leer el contrato, a hacer las preguntas incómodas y a comparar la promesa con los papeles antes de comprometerte, mientras el equipo licenciado de Thuany Lauria gestiona la reserva, el contrato y la transacción. Mantienes a alguien que cuida tus intereses, sin costo adicional para ti.